Podczas ostatniej sesji Rady Miejskiej w Szubinie przedstawiłem pomysł stworzenia programu, który ma zachęcić właścicieli budynków do remontowania elewacji. Dziś istnieje już projekt uchwały – od pomysłu do gotowych przepisów droga jest dłuższa, niż mogłoby się wydawać. Poniżej opisuję, na czym polega mechanizm, kogo obejmie i jakie budzi wątpliwości.
Ulga za remont elewacji. To obejmuje plan
Właściciel, który wyremontuje elewację zgodnie z zasadami uchwały, zostanie zwolniony z podatku od nieruchomości na najwyżej pięć kolejnych lat. Zwolnienie nie jest bezterminowe ani nieograniczone. Jego łączna wartość nie może przekroczyć 75 proc. udokumentowanych kosztów remontu, a gdy ten limit się wyczerpie, ulga wygasa, nawet jeśli pięć lat jeszcze nie minęło. Pieniądze miałyby nie wypływać z budżetu: gmina tylko przez pewien czas zrezygnowałaby z pobierania części podatku od konkretnego budynku. Prawo do ulgi powstałoby dopiero po zakończeniu remontu i jego rozliczeniu. Na jeden remont taka ulga przysługiwałaby raz.
Projekt obejmuje główne ciągi, którymi codziennie przechodzi najwięcej osób. Zakwalifikowałyby się do niego budynki położone w Szubinie przy ulicach: 3 Maja, Kcyńskiej, Ogrodowej, Młyńskiej, Rynek, św. Marcina, gen. Grudzielskiego, Kilińskiego, Szkolnej, Ignacego Paderewskiego, Kościuszki, Nakielskiej i Winnica. Niezależnie od adresu program obejmie również budynki historyczne położone na terenie całej gminy Szubin, wybudowane przed 1 września 1939 r., a także, niezależnie od daty budowy, budynki wpisane do rejestru zabytków albo ujęte w gminnej lub wojewódzkiej ewidencji zabytków.
Nie każdy remont się liczy
Projekt nie zakłada samego odmalowanie ścian. Remont ma dotyczyć elewacji widocznej z ulicy lub placu, a w budynkach historycznych ma zachować albo odtworzyć gzymsy, boniowanie, opaski okienne, pilastry, sztukaterie i cokoły. Kto skuje takie detale bez uzasadnienia konserwatorskiego lub technicznego, nie otrzyma ulgi.
Wyremontowaną elewację ponadto trzeba byłoby utrzymać w dobrym stanie przez cały okres zwolnienia. Urząd miałby wówczas pełne prawo, aby to sprawdzić.
Procedura w trzech krokach
Przed rozpoczęciem prac właściciel miałby złożyć burmistrzowi zgłoszenie z projektem lub koncepcją remontu, w tym kolorystyką i opisem, co stanie się z detalami, oraz ze zdjęciami stanu obecnego. Urząd oceni, czy plan spełnia kryteria uchwały. Ta ocena nie zastąpi jednak pozwolenia na budowę ani zgody konserwatora. Po zakończeniu robót, w ciągu trzydziestu dni, właściciel miałby złożyć rozliczenie wraz z fakturami i zdjęciami. Koszty uwzględniałyby tynki, malowanie, naprawę detali, blacharkę, dokumentację projektową i rusztowania.
Warto mieć na uwadze, że wydatków pokrytych z dotacji nie byłoby można rozliczyć drugi raz. Jeśli budynek służy działalności gospodarczej, ulga miałaby być pomocą de minimis i podlegałaby przepisom o pomocy publicznej.
Mieszkańcy mają zastrzeżenia. Spróbujmy je rozwiać
Zainteresowani zastanawiają się, dlaczego gmina miałaby wspierać właścicieli określonych budynków, a nie wszystkich. Jednak zwróćmy uwagę, że odnowiona kamienica przy Rynku zmienia wygląd przestrzeni, z której korzystamy wszyscy, i pozwala centrum konkurować pod względem różnorako rozumianej „atrakcyjności” z galeriami handlowymi. Podobne mechanizmy stosują inne samorządy.
Druga wątpliwość dotyczy samej uchwały. Zapis o „akceptacji” projektu przez urząd może dawać zbyt dużą swobodę oceny, dlatego w nocie do projektu zapisałem, że trzeba rozważyć zastąpienie go formalnym potwierdzeniem zgodności zgłoszenia z obiektywnymi kryteriami. Przed skierowaniem uchwały pod obrady muszą ją też ocenić prawnicy oraz służby podatkowe i finansowe gminy, między innymi pod kątem pomocy publicznej i sposobu naliczania ulgi.
Nie zakładam, że po uchwaleniu programu właściciele ruszą z remontami od razu. Chcę stworzyć zachętę, która z czasem umożliwi uruchomienie kolejnych inwestycji.
Zapraszam do rzeczowej rozmowy. Chętnie zapoznam się także z argumentacją tych z Państwa, którzy uważają, że to nie jest dobry kierunek.
Mikołaj OLszewski | # |
Pomysł zacny, ale w obecnym kształcie wymaga sporych poprawek, żeby miał szansę zadziałać w zderzeniu z rzeczywistością prywatnych właścicieli.
Przede wszystkim program powinien obejmować całą gminę bez wyjątków, a nie tylko wybrane ulice. Zabytek to zabytek, wymaga troski niezależnie od tego, pod jakim adresem stoi.
Druga sprawa to matematyka, która po prostu się nie spina. Ktoś płaci 2000 zł podatku rocznie, ktoś inny 5000 zł. Przy narzuconym limicie 5 lat daje to maksymalnie 10 – 25 tys. zł zwolnienia. Co można dzisiaj zrobić za 25 tysięcy przy historycznej elewacji? Taka kwota ledwie wystarczy na rozstawienie rusztowań i zbicie starych tynków. Żeby uchwała faktycznie zadziałała, kwota umorzenia musi być adekwatna do nakładów – a to wymaga znacznie dłuższego okresu zwolnienia z podatku.
Trzecia kwestia to nadzór konserwatorski. Skoro uchwała zabrania „radosnej twórczości” i nakazuje odtwarzanie detali, to opieka konserwatora powinna być w pełni sfinansowana przez gminę. Powinna ona mieć charakter doradczy i nadzorczy już w trakcie trwania inwestycji, żeby na bieżąco, na rusztowaniu, unikać niedomówień i błędów.
Musimy też zejść na ziemię w kwestii wykonawstwa. Z kwot, które oferuje to zwolnienie, prywatnych właścicieli w życiu nie będzie stać na zatrudnienie wyspecjalizowanych ekip zajmujących się wyłącznie renowacją zabytków. Ludzie będą musieli wspomagać się lokalnymi, zwykłymi firmami budowlanymi. Tym bardziej darmowy i ciągły nadzór ze strony gminnego konserwatora jest niezbędny, żeby lokalna ekipa wiedziała, jak przeprowadzić prace poprawnie i bez odrzucenia rozliczenia przez urząd.
Kierunek jest dobry, ale żeby to ruszyło z miejsca, gmina musi wziąć na siebie większy ciężar finansowy i organizacyjny, a nie tylko oferować 5-letnią ulgę.